“Derechos Reales de
Garantía”
Generalidades:
Estos derechos surgen a la vida
jurídica en razón de otro derecho, cuyo cumplimiento garantizan.
Generalmente están encaminados a garantizar
un crédito, su condición jurídica es la de ser un derecho accesorio, el cual se
constituye en relación de dependencia de una obligación principal.
Los derechos reales de garantía (prenda e hipoteca), tienen algunas
semejanzas entre sí, las cuales son:
a)
No confieren
al titular de esos derechos la facultad de disfrutar del bien o bienes sobre
los cuales fueron constituidos.
b)
El acreedor
hipotecario o prendario tiene la facultad legal en caso de incumplimiento de la
obligación principal, de promover la venta por la vía judicial, del bien o
bienes que le sirven de garantía especifica; y
c)
Que tanto la
prenda como la hipoteca se derivan de una obligación principal.
La diferencia fundamental entre la prenda y la hipoteca, radica en que la
hipoteca se constituye sobre bienes inmuebles y la prenda sobre bienes muebles.
Los derechos reales de garantía surgieron a la vida jurídica en razón que
la garantía personal, para el cumplimiento de obligaciones, no constituye una
seguridad específica de que la obligación principal va a ser cumplida por el
deudor u obligado.
A este respecto el artículo 1329 del Código Civil, dispone que la
obligación personal queda garantizada con los bienes enajenables (aquellos cuya
propiedad se puede pasas o transmitir a otra persona), que posea el deudor en
el momento de exigirse su cumplimiento.
Hipoteca:
Para el
Código civil, hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para
garantizar el cumplimiento de una obligación, Articulo 822.
La Hipoteca únicamente afecta los bienes sobre los cuales se constituye,
así, la constitución de la hipoteca da derecho al acreedor, para promover la
venta judicial del bien gravado cuando la obligación sea exigible y no se
cumpla, lo vemos en el artículo 824 del código civil.
La Hipoteca es indivisible y como tal, subsiste integra sobre la totalidad
de la finca hipotecada aunque se reduzca la obligación, articulo 825. El artículo 826 contempla un caso de excepción
al permitir la reducción de la garantía, a solicitud del deudor, cuando hubiese
pagado más del cincuenta por ciento de la deuda.
También debemos de recordar que la Hipoteca
surtirá efectos contra tercero (cualquier persona ajena a su constitución)
desde su inscripción en el Registro si la obligación llega a realizarse o la
condición a cumplirse, lo podemos observar en el artículo 829 del Código Civil.
Tampoco podemos olvidar que la
constitución y aceptación de la Hipoteca deben de ser de forma expresa,
articulo 841.
Extensión de
la Hipoteca:
Conforme a lo dispuesto en el
artículo 830 del Código Civil, la hipoteca se extiende a:
a)
Las accesiones
naturales y mejoras.
b)
A los nuevos
edificios que el propietario construya y a los nuevos pisos que levante sobre
los edificios hipotecados.
c)
A los derechos
del deudor en los excesos de la superficie del inmueble
d)
A las
servidumbres y demás derechos reales a favor del inmueble.
Si la finca estuviere asegurada el valor del seguro quedara afecto al
pago. Si fueren varios los acreedores
hipotecarios, el monto de la indemnización hasta el límite de las obligaciones
que consten en el Registro se depositaran a la orden del Juez para que
verifique los pagos de conformidad al orden de preferencia que les corresponde
legalmente a los acreedores hipotecarios, lo podemos observar en el articulo
831 y 832, del Código Civil.
Quienes pueden
Hipotecar:
