miércoles, 19 de octubre de 2016

La Prenda y la Hipoteca 1.

“Derechos Reales de Garantía”

Generalidades:

     Estos derechos surgen a la vida jurídica en razón de otro derecho, cuyo cumplimiento garantizan. 

Generalmente están encaminados a garantizar un crédito, su condición jurídica es la de ser un derecho accesorio, el cual se constituye en relación de dependencia de una obligación principal.

Los derechos reales de garantía (prenda e hipoteca), tienen algunas semejanzas entre sí, las cuales son:
a)      No confieren al titular de esos derechos la facultad de disfrutar del bien o bienes sobre los cuales fueron constituidos.
b)      El acreedor hipotecario o prendario tiene la facultad legal en caso de incumplimiento de la obligación principal, de promover la venta por la vía judicial, del bien o bienes que le sirven de garantía especifica; y
c)      Que tanto la prenda como la hipoteca se derivan de una obligación principal.

La diferencia fundamental entre la prenda y la hipoteca, radica en que la hipoteca se constituye sobre bienes inmuebles y la prenda sobre bienes muebles.

Los derechos reales de garantía surgieron a la vida jurídica en razón que la garantía personal, para el cumplimiento de obligaciones, no constituye una seguridad específica de que la obligación principal va a ser cumplida por el deudor u obligado.

A este respecto el artículo 1329 del Código Civil, dispone que la obligación personal queda garantizada con los bienes enajenables (aquellos cuya propiedad se puede pasas o transmitir a otra persona), que posea el deudor en el momento de exigirse su cumplimiento.

Hipoteca:

     Para el Código civil, hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación, Articulo 822.

La Hipoteca únicamente afecta los bienes sobre los cuales se constituye, así, la constitución de la hipoteca da derecho al acreedor, para promover la venta judicial del bien gravado cuando la obligación sea exigible y no se cumpla, lo vemos en el artículo 824 del código civil.

La Hipoteca es indivisible y como tal, subsiste integra sobre la totalidad de la finca hipotecada aunque se reduzca la obligación, articulo 825.  El artículo 826 contempla un caso de excepción al permitir la reducción de la garantía, a solicitud del deudor, cuando hubiese pagado más del cincuenta por ciento de la deuda.

 También debemos de recordar que la Hipoteca surtirá efectos contra tercero (cualquier persona ajena a su constitución) desde su inscripción en el Registro si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse, lo podemos observar en el artículo 829 del Código Civil.   Tampoco podemos olvidar que la constitución y aceptación de la Hipoteca deben de ser de forma expresa, articulo 841.

Extensión de la Hipoteca:

     Conforme a lo dispuesto en el artículo 830 del Código Civil, la hipoteca se extiende a:

a)      Las accesiones naturales y mejoras.
b)      A los nuevos edificios que el propietario construya y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.
c)      A los derechos del deudor en los excesos de la superficie del inmueble
d)      A las servidumbres y demás derechos reales a favor del inmueble.

Si la finca estuviere asegurada el valor del seguro quedara afecto al pago.  Si fueren varios los acreedores hipotecarios, el monto de la indemnización hasta el límite de las obligaciones que consten en el Registro se depositaran a la orden del Juez para que verifique los pagos de conformidad al orden de preferencia que les corresponde legalmente a los acreedores hipotecarios, lo podemos observar en el articulo 831 y 832, del Código Civil.

Quienes pueden Hipotecar:

     Dispone el artículo 835 que solo pueden hipotecar los que pueden enajenar, y únicamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados. Una excepción a este ultimo principio, son los bienes que pueden ser hipotecados, los cuales están constituidos en el artículo 852, que adelante analizaremos. “El crédito garantizado con hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte, llenándose las formalidades aplicables establecidas para la constitución de la hipoteca”. 

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