La Prenda y la Hipoteca II

Los Derechos Reales de Garantía

(La Prenda y la Hipoteca II)

     El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante cualquiera estipulación en contrario, salvo lo que se establezca en contratos que se refieran a créditos bancarios.  (Estos contratos generalmente exigen la autorización de la institución bancaria para constituir otra hipoteca sobre el bien inmueble hipotecado a su favor en garantía de un préstamo).

 Lo descrito anteriormente lo podemos encontrar en los Artículos 51 y 52 de la Ley de Bancos y Grupos Financieros.  El predio común no puede ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los propietarios.  Sin embargo, pueden hipotecarse los derechos que el condómino (copropietario) tenga en el predio común, así lo vemos en los artículos 836 y 837.

Bienes que no pueden hipotecarse:

     Dispone el artículo 838 del Código que no podrán hipotecarse: 

1.      El inmueble destinado a patrimonio de familia, articulo 353 del Código Civil.

2.      Los bienes adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el causante haya puesto esa condición.

      Asimismo, dispone el código que la hipoteca del edificio o parte del edificio construido en suelo ajeno, no afecta los derechos del propietario del suelo, lo vemos en el articulo 839 Código Civil.

Insuficiencia de la garantía:

     Puede ocurrir que el valor de un inmueble dado en garantía hipotecaria sea, cuando se constituyo la obligación, superior al monto de esta, pero que con el tiempo, por cualquier razón, se desvalore en tal manera que ya no responda al objeto de la hipoteca.  En ese caso, el Código ha previsto que si la garantía ya no fuere suficiente por haber disminuido el valor de la finca hipotecada el acreedor podrá exigir que se mejore la garantía hasta hacerla suficiente.  Lo anterior lo podemos ver en el código Civil, articulo 845.

Cancelación de gravámenes:

     Los bienes rematados por ejecución de un acreedor hipotecario, pasaran al rematario (la persona que adquiere en remate el bien hipotecado) o adjudicatario (el acreedor a quien se adjudica en pago el bien rematado) libres de las hipotecas de grado inferior que sobre ellos pasaren y también de los demás gravámenes, inscripciones y anotaciones inscritas con posterioridad a la inscripción de la hipoteca motivo de la ejecución, así lo describe el artículo 846 del Código Civil.

También tiene derecho el rematario o adjudicatario a que se cancelen las hipotecas anteriores, siempre que pagare íntegramente los capitales e intereses hasta el vencimiento de los plazos o la fecha de pago, si ya hubieren transcurrido los plazos, articulo 847 del Código Civil.

Los bienes inmuebles rematados en virtud de ejecución no hipotecaria, pasan al adquiriente con los gravámenes, anotaciones y limitaciones inscritos con anterioridad a la anotación de la demanda ejecutiva o del embargo, en su caso, articulo 848 del Código Civil.

Pago con precio del remate:

     El artículo 850 del Código Civil, dice que, se pagaran, del precio que se obtenga en la venta judicial de los bienes gravados:

1.      Los gastos de rigurosa conservación que haya autorizado el Juez;

2.      La deuda por contribuciones de la finca o fincas objeto de la ejecución, correspondientes a los últimos cinco años;

3.      La deuda por seguros vigentes de la finca o fincas rematadas;

4.      Los gastos del procedimiento ejecutivo;

Subhipoteca:

     Según el artículo 852, se describe como subhipoteca, el crédito garantizado con hipoteca puede subhipotecas en todo o en parte, llenándose las formalidades establecidas para la constitución de hipoteca.

   La subhipoteca deberá notificarse al deudor (originario) para que pueda inscribirse en el Registro, como lo indica el artículo 853 del Código Civil.     El juez ordenara los pagos correspondientes y la cancelación de los gravámenes o anotaciones que los garantizaren, extremo que podemos apreciar en el artículo 854 del Código Civil.

     Podemos ver en el artículo 855, referencia a la hipoteca y subhipoteca: Si la finca pasare en propiedad al acreedor hipotecario (quien obtuvo la garantía por el préstamo que otorgó), la hipoteca se extingue, pero la subhipoteca (hipoteca de ese préstamo) ocupara su lugar como hipoteca, a favor del acreedor respectivo, sin que la responsabilidad del inmueble pueda exceder del crédito hipotecario gravado.

PRENDA

Generalidades:

     La prenda se constituye sobre bienes muebles.  El bien mueble dado en prenda, según el criterio que adopte la ley, puede o no salir del poder (posesión) del deudor, de allí que se distingan dos figuras de la prenda:

a)      Prenda con desplazamiento, que se caracteriza porque el bien dado en prenda queda en poder del acreedor o de un tercero (depositario).  Los elementos característicos del Depósito los podemos encontrar en el Código de Comercio, en lo referente al Deposito Mercantil,  articulo 714, 715 y 716.

b)      Prenda sin desplazamiento, que se caracteriza porque el bien dado en prenda en poder del deudor.

Concepto Legal:

     El Código civil define la prenda como el derecho real que grava bienes muebles para garantizar una obligación, así lo vemos en el artículo 880 del Código Civil.  

Principales características de la prenda:

     Las características principales de la prenda son:

1.      Es un derecho real de garantía, constituido sobre bienes muebles artículo 880 del Código Civil.

2.      Afecta únicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor quede obligado personalmente, salvo pacto expreso, articulo 881 Código Civil.

3.      El contrato de prenda da al acreedor el derecho de ser pagado con preferencia a otros acreedores, del precio en que se venda la prenda, articulo 882 Código Civil.

4.      Es nulo todo pacto que autorice al acreedor para apropiarse la prenda o para disponer de ella por sí mismo en caso de falta de pago, artículo 882 del Código Civil.

5.      Un objeto puede darse en prenda a varias personas sucesivamente, con previo aviso en forma autentica a los acreedores que ya tiene la misma garantía, articulo 883 del Código Civil.

6.      Los acreedores seguirán el orden en que han sido constituidas las prendas para el efecto de la preferencia en el pago, articulo 883 Código Civil.

7.      La prenda debe constar en escritura pública o documento privado, identificándose detalladamente el o los bienes sobre los cuales se constituye, articulo 884 del Código Civil.

8.      La aceptación del acreedor y del depositario deberá ser expresa, articulo 884 del Código Civil.

9.      Los bienes pignorados, al constituirse la garantía, deberán ser depositados en el acreedor o en un terco designado por las partes, o bien en el propio deudor si el acreedor consiente en ello, artículo 885. (Según este precepto legal, el código civil admite la prenda con un sin desplazamiento).

Modalidades especificas de la Prenda:

     Del artículo 904 del Código Civil, en adelante, el Código Civil regula las denominadas prendas agrarias e Industriales, disponiendo dicho artículo que puede constituirse prenda con independencia de los inmuebles a que pertenezcan y quedando en posesión del deudor, sobre los bienes siguientes:

1.      Los frutos pendientes, futuros o cosechados.

2.      Los productos de las plantas y las plantas que solo pueden utilizarse mediante el corte;

3.      Las máquinas, aperos o instrumentos usados en la agricultura;

4.      Los animales y sus crías;

5.      Las máquinas e instrumentos usados en la industria;

6.       Las materias primas de toda clase y los productos en cualquier estado de las fabricas o industrias; y

7.      Los productos de las minas y canteras.

     Las garantías prendarias, se regulan en Guatemala, por medio de la Ley de Garantías inmobiliarias y prendarias, Decreto 51-2007. En su artículo 1 podemos leer: Objeto: La presente ley tiene por objeto regular las garantías mobiliarias y al Registro de Garantías Mobiliarias que por la misma se crea.